来自 趣事 2021-10-11 19:51 的文章

旺季神话幻灭,房企“明斯基时刻”来临?

房地产行业的“金九银十”还没有到来。从今年9月房企的销售规模来看,房地产市场的底部还在继续。
 
根据嘉里数据,2021年9月房地产市场整体交易量持续下滑。期间,28个重点城市商品房成交面积环比下降7%,同比降幅进一步扩大至25%,较2019年同期下降17%。
 
相比之下,不少品牌房企的销售额也录得明显下滑。易居房地产研究院发布的报告显示,今年的“金九”不够好,房地产市场明显降温。全国房地产前30强企业月度销售业绩环比下降8%,同比下降35%,降幅环比扩大。
 
随着销售数据的恶化,房地产企业面临的压力进一步加大。它们的基本面已经改变。房企目前的共识是保护现金流。当他们停止高速推进时,支付会受到影响,进而影响土地投资,甚至可能作用于融资端,整个链条将被重构。房地产行业正在经历最艰难的时刻。
 
消失的季节。
 
这可能是房地产企业有史以来经历的最糟糕的9月。数据显示,今年9月销售规模下滑是整体性的。
 
根据柯睿房地产研究院的数据,今年9月,房企业绩不及上半年和历史同期,单月环比下跌的房企有18家。近一半的房企同比下降超过30%。只有绿城中国、阳光城(4.210、0.02、0.48%)和荣盛发展(4.840、0.01、0.21%)的月度业绩实现同比增长,分别为28.3%、11.3%和8.1%。TOP100房企实现月销售额7596亿元,月度业绩首次环比下降,较2020年下降36.2%。
 
在领先的房地产企业中,万科和中海的月度销售数据出现明显下滑。根据万科10月11日发布的数据,今年9月,万科实现签约销售面积228.2万平方米,签约销售金额361.1亿元,同比下降33.8%。
 
中海的衰落与万科相似。10月7日,中国海外发展股份有限公司发布公告称,今年9月集团签约物业销售额约203.73亿元,同比下降41.6%;销售建筑面积约110.2万平方米,同比下降30.0%。
 
龙头房企还是这样,但中小房企的情况显然不会好到哪里去。
 
据凯撒集团10月4日发布的公告显示,今年前9个月凯撒地区合同销售总额约为875.49亿元,其中9月份合同销售约为57.01亿元,较上月下降27.8%,较去年同期的161.2亿元下降64.6%。
 
这种情况是多种因素的结果。
 
明源股份地产首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时表示,房企9月业绩下滑是意料之中的。首先,一些城市陷入疲软,许多城市缺乏工业和人口支持;一些核心城市周边的三四五线城市,比如惠州,非常惨淡,降价导致更多人观望;二是近两个月市场负面消息较多,几家大型房企接连陷入困境,引起市场广泛关注。
 
“购房者现在变得谨慎起来,担心自己付不起房款。但对于负债率高、资金压力大的房企来说,买房人会三思而后行,销售难度会大大增加。”艾振强继续说道。
 
虽然这个结果是大多数从业者所期待的,但是很多从业者在数据呈现的时候还是会感到非常焦虑。
 
某中型房地产公司营销负责人告诉21世纪经济报道记者,经过几次盘点,都没有好项目。“我们的营销并不急于求成。现在唯一有用的就是降价,但不是说跌就能跌。它相当被动。”
 
房企自救。
 
事实上,楼市住宅成交量下降是今年三季度的基本盘面。即使9月份有“旺季”buff加持,还是没能扭转下跌趋势。据嘉里统计,三季度以来,百强房企的销售业绩一直不如从前,月度业绩连续三个月同比下滑,9月份同比降幅进一步扩大。
 
以广州为例,据嘉里数据显示,9月份,广州一手住宅终于录得线上路标6878套,同比大幅下降34.71%。
 
而且,业内普遍认为监管的力量还会继续,而且这种趋势在四季度还会继续。
 
第一太平戴维斯在最近的一份研究报告中直言,今年,广州的调控政策有望继续升级,而政府对房市的监管力度将继续加大。
 
Crew广州首席分析师肖也向21世纪经济报道记者分析,广州销售数据偏冷,说明广州此前一系列调控政策的影响正在发酵,未来四个季度的交易表现不容乐观。“由于供应量增加,成交量下降。最近几个月,广州新房去化周期也从年中最低的7.9个月增加到目前的10.6个月。第四季度,开发商的出货压力将大幅增加。”萧指出。
 
据合肥统计,近期广州多家楼盘积极推进促销活动,全市楼盘在促销活动中的占比提升至15%,最大优惠力度提升至10%以上,只求价不求量。
 
但在以价换量效果有限的情况下,房企的生存状况确实不容乐观。艾振强指出,如果销量持续下滑,导致企业无法回笼资金,失去造血能力,本就困难的房企将变得更加困难,尤其是那些已经深陷危机的房企,自救变得更加困难。
 
某龙头房企投资部一位人士对21世纪经济报道记者表示,现阶段,如房贷放款缓慢,对房企现金流影响较大,其影响不容小觑。“高周转房企的现金流原本是环环相扣的,回款慢相当于打断了其中一个环节,直接影响到整个企业的资金链,可能会引起剧烈的雷声。”
 
上述人士继续说道,即使对于稳定的房企来说,虽然支付缓慢不会影响“生死”,但大部分都会进行固定支付。如果迟迟不付款,投资规模必然萎缩,从而限制未来的销量。“慢付是开发商的死胡同,只有现金流充足,才能在这样的环境下持续发展。”
 
在这样的情况下,房企似乎没有更好的自救方式,关键在于执行力度。
 
汇盛国际金融总裁黄立冲对21世纪经济报道记者表示,对于房地产企业来说,总体上还是一样的,就是收缩战线,削减成本,减少投资。“首先,我们必须收缩前线。目前各地公开土地拍卖已经减少。企业资金紧张,不想花那么多钱在土地储备上;二是要尽量扩大销售,多做折扣,但这受房屋买卖登记限价影响,效果相对有限;第三,开拓更多融资渠道。”
 
艾振强指出,前段时间央行释放了一些积极信号,部分地方房贷利率有所回落。当然,第四季度不会逆转,房企需要下大力气抓好销售和回款。相应的,项目节点要前移,尽快满足预售条件。